Ülemine graafik: Pikajaliseks elukondlikuks üürimiseks mõeldud ja aktiivses pakkumises olevad korterid Tallinna üüriturul vahemikus 01.01.2019 - 12.04.2020. Arvestatud on ainult unikaalsed, piltidega, korrektset aadressi omavad ja realistliku üürihinnaga kuulutused. Allikas: erinevad kinnisvaraportaalid, Facebook Marketplace.
12. aprill 2020. Kuu aega tagasi kuulutas Peaminister Jüri Ratas välja eriolukorra. Esimest korda pärast Schengeniga liitumist on Eestil taas piirikontroll teiste Euroopa Liidu riikidega. Välisturism on põhimõtteliselt peatunud. Langus Tallinna börsil algas juba enam kui kaks nädalat enne eriolukorra ametlikku väljakuulutamist, 25. veebruaril. Alates sellest on Tallinna börsiindeks OMX langenud 19%, siiani kõige sügavamas languspunktis 16. märtsil oli indeks all isegi 28%. Mida näitavad aga numbrid Eesti kõige suurema ja aktiivsema üürituru kohta?
Ei tule ilmselt üllatusena, et turismi äralangemisel satuvad esmasjärjekorras löögi alla külaliskorterid. Kuidas selliste korterite omanikud praegusele olukorrale reageerivad? AirDNA andmetel on praegu Tallinnas 2100-2200 aktiivset külaliskorterit. Veel 2019. aasta sügisel oli see arv 2500 kandis - ca 14% langus. Külaliskorterite arv on aga väga hooajaline ning hooajaline kõikumine on isegi üle 20%. Hoopis huvitavamad numbrid tulevad aga pikaajalise üüri segmendist.
Vahemikus 12. märts kuni 30. märts kasvas Tallinnas pikaajalise üüri segmendis vabade korterite arv 364 üüripinna võrra. Üks kuu pärast eriolukorra väljakuulutamist on aktiivses pakkumises 22% rohkem vabu üürikortereid. See statistika kajastab ainult kortereid - välja on jäetud toad korteris, majad, majaosad jne. Samuti ei ole me arvestanud kuulutusi, millel puudub korrektne aadress või pildid, mida üüritakse välja ainult paariks kuuks või on hind ebarealistlikult madal. Tegelik juurdekasv võib olla veel suurem.
Võrreldes perioodidel 11. veebruar - 11. märts ja 12. märts - 12. aprill lisatud uute üürikuulutuste arvu on suurim kasv toimunud ootuspäraselt Kesklinnas linnaosas. Mõnevõrra vähem ootuspärane on teisel kohal platseeruv Pirita oma 18% kasvuga. Ainukese Tallinna linnaosana on eriolukorra esimese kuuga üürikuulutuste lisamine langenud Haaberstis. Olgu mainitud, et ajalooline kõikumine kuuajaliste perioodide võrdluses on jäänud -10% ja +10% vahele.
Ajalooliselt on ühetoaliste, kahetoaliste ja suuremate pindade osakaalud lisandunud üüripindadest olnud üsna muutumatud, ega peegelda kuigi hästi tegelikku Tallinna elamufondi. Nende osakaalude põhjal võib öelda, et ca 35% Tallinna üüripindadest on ühetoalised, 45% kahetoalised ning ülejäänud 20% on suuremad korterid. Eriolukorra ajal on suurenenud kahetoaliste osakaal, kuigi see kasv ei ole nii drastiline kui eelmistes peatükkides toodud numbrid.
Suur hüpe vabade üüripindade arvus ei ole veel andmetes peegelduvat üürihindade langust endaga kaasa toonud. Tõenäoliselt on juba käivitunud need protsessid, mis lähitulevikus viivad ka üürihindade languseni. Üürileandjad alandavad olemasolevatel üürnikel üürihindu, lepingute allkirjastamise faasis lepitakse kokku kuulutusest erinev, madalam, üürihind jmt. tegevused, mis ei ole viinud veel nähtava hinnalanguseni. Meie enda üürilepingute puhul pole hinnaalandusi veel toimunud, kuigi esimesed üürnikud on selle võimaluse kohta juba uurinud.
Kriis jõudis kõigepealt Aasia börsidele, seejärel USA-sse ning lõpuks 25. veebruaril kukkus ka Tallinna börs kivina. Nagu selgub, siis üürituru reaktsioon järgnes mõnevõrra hiljem, aga Tallinna külaliskorterite omanikud hakkasid oma üüripindadele pikaajalisi üürnikke otsima vähemalt sama aktiivselt kui investorid oma positsioone likvideerisid. Pakkumisel olevate korterite arv kasvas isegi järsemalt kui OMX langes, kuigi protsentuaalselt oli muutus enam-vähem samasugune - börs on langenud 19% ja üüripakkumiste arv on kasvanud 22%.
Nagu iga majanduslangus, on ka seekordne kriis ajutine. Tallinna üürituru peamised nõudluse tekitajad, rahvaarvu kasv ja turism, on mõlemad saanud ajutise tagasilöögi, kuid praegu ei ole alust arvata, et need ei taastu kiiresti pärast koroonakriisi möödumist. Raha pumbatakse majandusse enneolematus koguses, et aidata taastada inimeste ostujõud kohe, kui ilmnevad esimesed märgid kriisi vaibumisest. Ettevõtete enda taastumiseks kulub kauem aega, aga aasta pärast võiks juba oodata, et toimub business as usual. Üüriturg on olnud ajalooliselt üsna kaitslik ning pole saanud kriisidest nii palju mõjutatud kui teised sektorid, kuid varasemate kriiside ajal pole ka olnud suurt külaliskorterite segmenti. Meie jälgime huviga millist mõju see uus tegur turule avaldab ning valmistume olukorra stabiliseerumiseks sügisel.
